購買土地環(huan)節稅務(wu)常(chang)見(jian)問題

一、所得(de)稅交納(na)疑難(nan)問(wen)題

土(tu)地出(chu)讓(rang)在項目公司推行差值扣(kou)減的(de)標準是啥？

回(hui)應：依據(ju)《財政部、國家稅(shui)務總局關于明確金融、房(fang)地產(chan)開發、教育輔助服務等增值稅(shui)政策的通知》（稅(shui)務總局【2016】140號）第(di)八條要求：房(fang)產(chan)開發公(gong)司(si)（包含好幾個房(fang)地產(chan)開發商(shang)構(gou)成的聯合(he)）轉(zhuan)讓土(tu)(tu)(tu)地資(zi)源向政府機(ji)構(gou)付(fu)款(kuan)土(tu)(tu)(tu)地資(zi)源合(he)同(tong)款(kuan)后，開設(she)(she)項(xiang)目(mu)公(gong)司(si)對該(gai)轉(zhuan)讓土(tu)(tu)(tu)地資(zi)源開展開發設(she)(she)計，另(ling)外合(he)乎以下(xia)標(biao)準的，能夠 項(xiang)目(mu)公(gong)司(si)按照規(gui)定扣(kou)減房(fang)產(chan)開發公(gong)司(si)向政府機(ji)構(gou)付(fu)款(kuan)的土(tu)(tu)(tu)地資(zi)源合(he)同(tong)款(kuan)。

房產開發公司、呼市財務費用項目公司、政府機構三方簽署變更協議或補充合同，將土地資源買受人變動為項目公司；

政府機構轉讓土地資源的主要用途、整體規劃等標準不會改變的狀況下，簽定變更協議或補充合同時，土地資源合同款總金額不會改變；項目(mu)公(gong)司(si)的所(suo)有股份由轉讓(rang)土地(di)資源的房(fang)產開發公(gong)司(si)擁有。

房地產開發商依照要求推行差值扣減向政府機構付款的土地資源合同款主要內容是啥？回應(ying)：依據(ju)《財政部、國家(jia)稅(shui)務(wu)總局(ju)關于明確金融、房地(di)(di)(di)(di)產開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)、教育輔助(zhu)服務(wu)等(deng)(deng)增(zeng)值(zhi)稅(shui)政策的通知》（稅(shui)務(wu)總局(ju)【2016】140號(hao)）《營業稅(shui)改(gai)征(zheng)增(zeng)值(zhi)稅(shui)試點有關事項(xiang)的規定》（稅(shui)務(wu)總局(ju)〔2016〕36號(hao)）第一條第（三(san)）項(xiang)第10點中“向(xiang)政府(fu)機構付款的土(tu)地(di)(di)(di)(di)資源合同款”，包(bao)含(han)土(tu)地(di)(di)(di)(di)資源買(mai)受人向(xiang)政府(fu)機構付款的征(zheng)收土(tu)地(di)(di)(di)(di)和房屋拆(chai)(chai)遷補(bu)償花費(fei)(fei)、土(tu)地(di)(di)(di)(di)資源早期開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)設(she)(she)計花費(fei)(fei)和土(tu)地(di)(di)(di)(di)交易(yi)盈利等(deng)(deng)。土(tu)地(di)(di)(di)(di)資源早期開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)設(she)(she)計花費(fei)(fei)為(wei)政府(fu)部門在征(zheng)用土(tu)地(di)(di)(di)(di)、拆(chai)(chai)遷補(bu)償安置賠(pei)償、“三(san)通一平(ping)”或“七(qi)通一平(ping)”等(deng)(deng)將土(tu)地(di)(di)(di)(di)資源由生地(di)(di)(di)(di)黃(huang)變動為(wei)熟地(di)(di)(di)(di)黃(huang)全過(guo)程中產生的花費(fei)(fei)，實際包(bao)含(han)地(di)(di)(di)(di)貌勘(kan)察費(fei)(fei)、征(zheng)收土(tu)地(di)(di)(di)(di)賠(pei)償非、附屬物(wu)賠(pei)償費(fei)(fei)（動遷賠(pei)償費(fei)(fei)）、林(lin)地(di)(di)(di)(di)類(lei)賠(pei)償費(fei)(fei)、山林(lin)植(zhi)物(wu)群落修復費(fei)(fei)、林(lin)地(di)(di)(di)(di)類(lei)愿意應(ying)用采(cai)伐(fa)費(fei)(fei)、應(ying)用林(lin)地(di)(di)(di)(di)類(lei)擔保費(fei)(fei)、耕地(di)(di)(di)(di)占用稅(shui)、基(ji)礎設(she)(she)施建設(she)(she)配(pei)套費(fei)(fei)、公用事業基(ji)本建設(she)(she)配(pei)套費(fei)(fei)、住宅小區開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)設(she)(she)計配(pei)套費(fei)(fei)等(deng)(deng)。

二(er)、合同(tong)印花稅交納疑難問(wen)題

呼市財務管理房產投資公司、項目公司、土地資源單位簽署土地資源選購行為主體合同補充協議，是不是再度交納合同印花稅？

回應：購(gou)地(di)(di)合同(tong)補充協議(yi)系三方對(dui)原土(tu)地(di)(di)交易合同(tong)主體的變(bian)更協議(yi)，不屬于再度簽署土(tu)地(di)(di)交易合同(tong)書，不用再度交納合同(tong)印花稅。

合(he)同印花稅的(de)交(jiao)納行為主體是房產(chan)投資公(gong)司(si)還(huan)是項(xiang)目公(gong)司(si)？

回(hui)應：根據《中華人(ren)民國和國印花稅暫行條(tiao)例》第七條(tiao)要求(qiu)：應納稅憑(ping)證(zheng)理應于(yu)書立或是堅振時(shi)貼(tie)花紙。該條(tiao)文(wen)要求(qiu)合同印花稅交納應是與土(tu)地(di)單位簽署(shu)土(tu)地(di)交易合同書的行為(wei)(wei)主(zhu)體(ti)為(wei)(wei)標準。

三(san)、土地稅(shui)交納疑難問(wen)題

以(yi)轉讓或分享方法有償服務獲得(de)土(tu)地(di)(di)使用權證的(de)，土(tu)地(di)(di)稅(shui)交(jiao)納的(de)算起點如何(he)確定？

回應：根據稅務總局(ju)【2006】186號要求，以轉讓(rang)或(huo)出讓(rang)方法有償(chang)服務獲得土地(di)(di)使用權證(zheng)的，應由(you)購買(mai)(mai)方從(cong)土地(di)(di)資源轉讓(rang)協議(yi)承諾交貨(huo)土地(di)(di)資源時間(jian)的下月起交納城區土地(di)(di)稅；轉讓(rang)協議(yi)未承諾交貨(huo)土地(di)(di)資源時間(jian)的，由(you)購買(mai)(mai)方從(cong)合同簽訂的下月起交納城區土地(di)(di)稅。

若土地交(jiao)易合同書(shu)中(zhong)沒有(you)承諾交(jiao)地時(shi)間，怎(zen)樣交(jiao)納土地稅？

回應(ying)：依據稅(shui)(shui)務總局【2008】年(nian)152號要(yao)求，經營(ying)者因房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)、土地(di)(di)(di)資源的商(shang)品或支配(pei)權(quan)情(qing)況產(chan)生變(bian)化而依規停止房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)稅(shui)(shui)、城區土地(di)(di)(di)稅(shui)(shui)繳稅(shui)(shui)責任的，其應(ying)繳稅(shui)(shui)金的測算應(ying)截至房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)、土地(di)(di)(di)資源的商(shang)品或支配(pei)權(quan)情(qing)況產(chan)生變(bian)化的當月(yue)底。

房產(chan)公司開發設計商(shang)業用地的土(tu)地稅何時終止交納？

回應(ying)：現階段(duan)暫沒有確(que)立的(de)文(wen)檔要(yao)求(qiu)，在操作過程中(zhong)，全國(guo)各(ge)地(di)稅(shui)務局終止征繳房(fang)產(chan)公司開發設計(ji)商業用地(di)的(de)土地(di)稅(shui)分三(san)種：

開發設計新項目獲得預售證，全部新項目商業用地即(ji)停征(zheng)土(tu)地稅。

依(yi)據業主辦(ban)出土地(di)(di)使用證的(de)總面積終止征(zheng)繳相對總面積的(de)土地(di)(di)稅。

依據簽合同(tong)的市場銷(xiao)售總(zong)面積(ji)占所有(you)可售總(zong)建筑面積(ji)的占比平攤出已市場銷(xiao)售的土地面積(ji)，終止征繳相匹配總(zong)面積(ji)的土地稅(shui)。

未辦運(yun)轉(zhuan)辦理手續的集體土地，由誰交土地稅？

回應：根據《財(cai)政(zheng)部(bu).國際稅務(wu)總(zong)局(ju)關于集(ji)體(ti)土(tu)(tu)地(di)城(cheng)(cheng)鎮使(shi)(shi)用(yong)(yong)稅有關政(zheng)策的通知》（稅務(wu)總(zong)局(ju)【2006】56號要求：城(cheng)(cheng)鄉土(tu)(tu)地(di)稅繳(jiao)稅范疇(chou)內具(ju)體(ti)使(shi)(shi)用(yong)(yong)稅全民所有土(tu)(tu)地(di)、但未辦土(tu)(tu)地(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權證運(yun)轉(zhuan)辦理手續的，由具(ju)體(ti)應用(yong)(yong)集(ji)體(ti)用(yong)(yong)地(di)的企業和本人按照規(gui)定交納城(cheng)(cheng)區土(tu)(tu)地(di)稅。

四、房產(chan)契(qi)稅交納(na)疑難問題(ti)

土地資源轉性合同書是不是繳房產契稅(shui)？

回(hui)應：依據國稅(shui)發【2008】662號：“依據現(xian)行標準房產(chan)契稅(shui)現(xian)行政策要求，對經營者因(yin)更改用地(di)(di)性質而簽(qian)署土(tu)地(di)(di)使用權證(zheng)轉讓合(he)同(tong)變更協議書(shu)或(huo)再次(ci)簽(qian)署土(tu)地(di)(di)使用權證(zheng)轉讓合(he)同(tong)書(shu)的(de)，應征繳房產(chan)契稅(shui)。計稅(shui)基(ji)礎為因(yin)更改用地(di)(di)性質應補(bu)交的(de)土(tu)地(di)(di)資源收益金(jin)及應補(bu)交政府(fu)部門的(de)其它(ta)雜(za)費。”，因(yin)此土(tu)地(di)(di)資源轉性合(he)同(tong)書(shu)應征繳房產(chan)契稅(shui)。